天満の天神さん

繁盛亭天満宮-2フル ページ写真

 

関西の夏祭りで有名なのは「京都の祇園祭」と大阪の「天神祭り」です。祇園祭りは八坂神社の祭礼で西暦890年頃に疫病が平安京の都を襲ったことで鎮める祭事として行われたました。天神祭りは菅原道真公をお祭りする祭事となっています。天神祭りは毎年7月25日頃に始まります。とくに船渡御は中之島公園を流れる大川を何隻もの船が氏子や龍踊りをする人たちを載せて川を下っていきます。天神祭りのもうひとつのハイライトは夜空をを焦がす程の花火を打ち上げ祭りを盛り上げます。ところで、10年前に天満宮境内の一部を借りて上方落語の常設小屋が出来ました。桂 文枝(桂 三枝)らと天神橋商店街等の寄付で小屋が建設され、毎日上演されています。

 

宅地建物取引士試験について

地域産業振興コンソーシアム主催の宅建受験講座が5月27日からコンソーシアム会議室で開講します。40年前宅建試験が国家試験としてスタートして問題の難易度も上がってきています。民法は50問中12問ですが、宅建業法と取引上の問題(クーリングオフ、民法の瑕疵担保責任)を絡めた問題を出ました題されています。民法と関連する問題は12問+アルファとなって実際50問中約三分の一が民法をよく勉強しておかないと解けないことになります。毎回講習を受けた範囲を過去問で復習することが肝心です。法律関係の勉強を始めた当初は解らないところが分からないという状態になりますが、少しずつ理解が進むとどこが解らないかという段階に入ってきます。こうなっててくると過去問10年分を勉強していくと理解がもっと進むようになります。女性弁護士で「生き抜いて」という自伝を出版された方がいましたが、この方は法律の勉強は宅建合格からスタートしてその後司法書士に合格し、最後は司法試験に挑戦して合格されたました。皆様も今年10月の宅建試験を目指しください。

 

マンションと管理規約

分譲マンションには管理規約及び付随する使用細則があります。分譲会社が販売時作成した管理規約は原始管理規約と呼びますが、その後管理組合が設立されたあとに規約を変更することはできます。規約を変更する場合は、管理組合総会で区分所有者の議決権の四分の三と区分所有者の四分の三の賛成が必要です。とくに管理規約でマンション専有部について一定の制限を設ける場合に気を付ける必要な点があります。例えば、「専有部分を他人に賃貸することはできない。」という規約変更はできません。理由としては、賃貸収入を得ることができないという財産権を侵害するからです。憲法29条は公共の福祉が優先すべき場合のみ私有財産を制限することはできるが、それ以外は私有財産を制限することはできません。但し、住戸の使用方法で「住居のみ使用に限る」に変更して店舗や事務所使用を制限することは区分所有者の四分の三の賛同があれば規約変更はできます。理事会で店舗等の使用制限を決めても上記総会の決議がない場合は無効です。

 

火災発生の責任について(失火責任法)

江戸時代から都市化が進んだ結果、江戸・大阪でも度々大火が発生しました。大火による事件が歌舞伎(八百屋お七)などにも演じられています。日本は木造住宅が多く何らかの過失で火元住戸以外に延焼することが多々あり、火元がとくに重過失がなければ、延焼で被害を受けた方に対して損害賠償義務を免除するというのが失火責任法です。自己の住戸も火災で焼失しているのに延焼で家をなくされた方の賠償させることは不可能との考え方からです。この法律は明治32年に制定されました。ではマンションなどで火災が発生した場合どのような状況になるでしょうか。マンションは優れた耐火建物で且つ玄関扉は室内の火災を食い止めるため、鉄板でできた扉が設置されており、ベランダ側もパーテーションで区切られていますので、横に火災が広がりにくい構造です。しかし、火災が発生すると消防車による放水で火元住戸の階下住戸に放水による被害を与えます。この被害については、被害を受けた住戸の自己が加入している火災保険で保険金が受け取ることができます。火元住戸も同様です。火元住戸の火災保険にお見舞い費用が付いているはずなので、被害を受けた住戸は火元住戸の火災保険から20万円程の見舞金が受け取ることはできます。

 

マンションの共用部保険について

マンションは共用部と専有部に大別することができます。専有部は入居者が購入された室内を指します。共用部とは、専有部を除いた建物の構造部分で廊下、階段、エレベーター屋上等を指します。ベランダは専有部所有者が専用使用するところですが、共用部となります。共用部の床面積の50%が該当し、残りが専有部分の床面積になるのが標準です。マンションの管理組合は管理規約で共用部の維持管理するため、共用部に火災保険を掛けています。専有部分は入居者が火災保険を掛けることになります。マンションを購入したときに銀行ローンを組む時に火災保険加入が強制されます。最近、問題となっているのは築20年を経過したマンションの保険料が大幅値上がりしていることです。マンション共用部の火災保険はマンション総合保険という火災保険、施設賠償保険、個人賠償保険がセットされいて専有部入居者が漏水を発生させて階下の方に迷惑を掛けてもマンション総合保険で保険金がでました。しかし、築20年を経過したマンションは漏水事故の発生率が高く保険料よりも高い保険金を支払うことになり、保険会社の収益を圧迫する原因となっています。保険会社では、マンション総合保険の内訳で個人賠償保険部分に免責部分を10万円設定することにより、保険料の値上がり部分できるだけ抑えようとはしています。専有部所有者が火災保険とセットで個人賠償責任保険を掛けた場合の個人賠償責任保険料金は年間千円程度です。これからは管理組合はマンション総合保険から個人賠償責任保険を外すことになると思われます。

 

 

大阪と綿花

NHK朝の連続ドラマ『朝が来た』の中で主人公(浅)のご主人新次郎が紡績会社を興すことになる場面がありましたが、大阪は江戸時代から『河内木綿』という商品作物(現金化し易い)を栽培していました。もともと河内木綿も農家が片手間で栽培していたものです大阪平野を南北に流れる大和川が頻繁に洪水を起こすため、流れる方向を淀川から大阪湾に流れるように付け替え工事をした結果、低湿地帯ではあるが2000ヘクタール耕作可能な土地が出来ました。低湿な土地であったため、米作には不向きであり土地の開発者であった鴻池氏が綿花栽培を始め成功しました。綿花栽培には米作と違い、数年栽培すると土地の養分が低下して栽培ができなくなるという問題があり、とくに窒素分を補給してあげる必要があります。江戸時代には北前船で北海道から大量にニシンが大阪に送られ、このニシンが窒素肥料の代わりとなり重宝されました。その後明治時代に入り『東洋紡』が設立され綿紡績が日本の主力産業となり外貨獲得に貢献しました。とくに第一次大戦後はイギリスのマンチェスターが戦争の影響で綿紡績の生産が低下して日本が最大の綿製品輸出国となりました。しかし、海外からの綿花輸入が中心となったため、日本の綿花生産はどんどん低下しました。日本の総合商社(ニチメン、トーメン、伊藤忠、丸紅)の源流の多くは綿花及び綿製品の輸出入で発展しました。その名残を示す『綿業会館』が大阪市中央区備後町にあります。

 

地震保険について

日本各地で起こっている阪神淡路大地震以降大規模地震の周期が縮まってきています。地震保険の加入率も上がってきていますが、今後発生すると考えられる南海トラフ大地震の大被害を想定しているため、地震保険料も毎年上昇している状況です。地震保険と火災保険との違いは、火災保険は保険の付保率を100%にしていれば、火災で焼失した場合は新築が建てられる保険金が全額出ますが、地震保険は住宅が広範囲に被害を受けるので、建物の原状復旧を目的とすることはできないという点です。従って、地震保険は建物が原状復旧できる半分の保険金が出ないことになります。当面生活できるだけの緊急費用を保険金として出るような形となります。また、地震保険は国の責任で作った保険制度なので、どこの保険会社でも条件はすべて同じです。阪神淡路大地震で被害を被った兵庫県では、独自に自然災害(地震・洪水等)による建物が全壊し建替えや新たに住宅を購入する場合に保険金が600万円出るフェニックス共済(保険料年間5千円)に加入できます。例えば、2000万円の住宅が地震で全壊した場合、地震保険で1000万円、フェニックス共済で600万円を受け取ることができれば、二重ローンで苦しむことは少なくなります。残念ながら大阪府ではフェニックス共済のような制度は今のところありません。

 

マンションの敷地について

日本の法律(不動産登記法)では、土地と建物は異なる不動産として扱われるため、法務局(登記所)では土地登記簿と建物登記簿が備えられています。たとえば、1戸建てを売買し所有権を移転する場合は、土地・建物両方の登記簿に所有権が変わった旨を司法書士が法務局に申請することによって名義が変更されます。マンションも36年前は1戸建てと同じ方法で土地については敷地持分移転を記載して名義変更をしていました。ところがこの方法ではマンションのような多くの所有者が存在するとが何度が所有者が変わると土地登記簿がマンションの住戸に合致した土地持分所有者を確認するのに手間がかかり、誤って違った所有者の持分が移転されるという問題も発生しました。この問題を解決するため、36年前に不動産登記法が大幅に改正され、マンションの敷地については、土地登記簿に「敷地権の表示」をすることによって土地持分の移転をできなくして、そのかわり、専有面積に応じた土地持分を建物登記簿に記載することにより、専有部分が売買されると自動的に土地持分が移転したかたちにしました。マンションの場合は土地持分のみの移転はできなくなりました。但し、昭和56年以前に建設されたマンションはこのような土地と建物の一体化はされていないところはありますが、改正された法律が適用されますので、土地持分のみの移転は法務局は受け付けてくれません。

若狭湾のイカ釣り

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イカ

 

若狭湾にスルメイカが入り始めました。まだ釣客が少なく船頭もイカ釣り機を撤去しない状態での釣り船となり、夕方5時に出船し、沖合30キロ地点でイカを誘う照明を点灯し、深夜4時頃までのイカつりです。イカは釣り上げなれると潮を噴き上げながら釣り上げられ、イカの墨もかけられることもあります。これから数釣りもできるので、5月下旬には三ケタ釣れることもあります。

 

平成28年度宅地建物取引士試験講座開講のお知らせ

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28年度宅地建物取引士試験は10月16日に試験が行われます。特定非営利法人 地域産業振興コンソーシアムが受験対策講座を開くことになりました。

宅地建物取引士試験は約40年の歴史があり、今でも多くの方受験されます。試験内容には宅建業法、法令上の制限などがありますが、民法も重要な試験科目としてあり、銀行員、公務員、学生の方々も法律試験のステップアップとして腕試しされる方もいらっしゃいます。受講料+テキスト代として58,000円です。他の法律専門学校より割安なので是非参加をお願い致します。